1.- Efectos de los actos de disposición del pleno dominio llevados a cabo por los usufructuarios.
Los actos de usufructuarios “disponiendo” del pleno dominio del bien usufructuado, participan de la problemática general de los negocios dispositivos en los cuales el transmitente no es titular del derecho sobre el que se produce el acto de disposición, ni se halla autorizado por el titular para tal disposición.
Del brocardo “Nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse haberet. Nemo dat quod non habet” (Ulpiano: 1.52, D. De regulis iuris, 50, 17) se desprende la ineficacia del negocio de disposición, a los efectos de atribuir al supuesto “adquirente” la titularidad del derecho.
Como señala D. Diego Espin Cánovas, en “La nulidad absoluta del negocio jurídico” –A.D.C. XXIII. Pág. 538- esa nulidad es imprescriptible “pero sin que pueda alcanzar la imprescriptibilidad al conjunto de los efectos derivados, no ya del contrato, sino de otros hechos jurídicos, como situaciones posesorias”.
En el mismo sentido, la STS I de 27 de febrero de 1964 (Ar. 1152), último considerando.
Esto es, si una persona vende a otra, como propia, la Torre Eiffel o el Monasterio de El Escorial, en ningún momento, por largo que sea el tiempo que haya transcurrido, pasará a ser el supuesto comprador propietario de pleno dominio de estos bienes y, por tanto, tampoco pasarán a ser eficaces ambos contratos.
Pero es cuestión totalmente diferente la de que, junto al contrato celebrado hubiera adquirido el comprador la posesión de alguno de los dos inmuebles que ejemplificativamente hemos invocado. En tal caso –y salvadas las peculiaridades legislativas que rige la titularidad de los bienes públicos-, por efecto de la usucapion larga el comprador podría adquirir el dominio, después de treinta años de ininterrumpida posesión.
Esto, que en mi opinión resulta sencillo y claro, no siempre ha sido abordado en la practica con uniformidad doctrinal, aunque exista acuerdo practico sobre los efectos de tales contratos. Esa falta de uniformidad doctrinal deriva de la confusión entre las acciones que competen en relación con un negocio jurídico a quienes son parte en él y a quienes son ajenos. Entre quienes son parte, un contrato de compraventa, por ejemplo, puede ser válido y, sin embargo, por efecto de la evicción, no cumplir sus efectos en relación con el dominio del bien que es objeto del mismo, que finalmente pasará a ser propiedad de una persona distinta a los que contrataron la compraventa.
Por la misma razón, a tenor del art. 1257 del C.Civ., el titular de un bien determinado no puede resultar afectado por un contrato en el que no ha sido parte, aunque tenga como objeto algún derecho real de su propiedad, puesto que viene automáticamente protegido por el principio de relatividad de los contratos que declara el articulo citado.
De ahí, que en la jurisprudencia, por ejemplo, se advierta, con carácter general, la excesiva frecuencia con que se declara, a instancia de quien no ha sido parte ni tiene un derecho de subrogación o impugnación con acción especifica; v.g.r: acción pauliana- la nulidad del negocio en base a la teoría general de la nulidad de los contratos por vicios en el consentimiento, el objeto, o la causa. En algunas resoluciones se sanciona la ineficacia del contrato, celebrado sobre un objeto ajeno a la capacidad de disposición de los contratantes, en base a la inexistencia o nulidad del negocio jurídico, por causa de error en el objeto o de falta de objeto, v.g.r: STS I de 16 de abril de 1958, 1º junio de 1958, 11 de abril de 1912, 26 de junio de 1924, etc. etc. En otras resoluciones, la nulidad o inexistencia se aprecia por el error en el consentimiento que reside en suponer cosa propia del vendedor la que es ajena, v.g. SSTS I de 20 de noviembre de 1925, 8 de marzo de 1929, 24 de abril de 1970, 20 de marzo de 1971, etc. etc.
Por el contrario, expresa una teoría más correcta, en mi opinión, la STS I de 3 de julio de 1981 que se refiere a la acción ejercitada por una tercera persona ajena al contrato, y señala:
“Y más en cuanto que, como ya ha tenido ocasión de declarar esta Sala en Sentencia de 11 de abril de 1953, la venta de cosa ajena si ciertamente puede llegar a producir obligaciones entre vendedor y comprador, según los casos, nunca puede afectar al propietario de la cosa, tercero en el contrato que no puede ser desposeído de su derecho por virtud de ningún contrato en que no haya intervenido”.
En sentido parecido, la STS I de 13 de marzo de 1964.
Son, sin embargo, los expuestos, diferentes enfoques de la cuestión que no empañan la conclusión sustancial de todas las resoluciones citadas: la ineficacia de los negocios jurídicos en los que se dispone, como propio, de un derecho de tercero.
A esta misma conclusión llega la jurisprudencia, cuando estudia negocios jurídicos en que se dispone por el usufructuario de la nuda propiedad:
“En el (contrato de arrendamiento) de 25 de febrero de 1963, verdadera novación del anterior, y único vigente cuando se interpuso la demanda, se le autorizó (al arrendatario) en contra de las prescripciones del Código Civil, especialmente en los arts. 467, 487 y 489 que regulan las posibilidades del usufructuario, que modificara esencialmente la forma, sustancia y destino de la cosa, como en efecto se hizo por la arrendataria, alterando el destino económico social que la cosa tenia y cambiando la estructura y cualidades objetivas de su configuración todo lo cual dota al contrato antes mencionado de causa ilícita –que acarrea como consecuencia lo acordado por la instancia” (STS I de 27 de junio de 1969).
De manera que todos los contratos, otorgados sobre la nuda propiedad de los bienes de los cuales se es usufructuario carecen, directamente, de efecto alguno para transmitir el pleno dominio.
De acuerdo con el art. 1651 del C.Civ., la redención de los censos ha de otorgarse por el dueño directo del censo y por ello la RDGR de 31 de marzo de 1885 –Gaceta del 13 de mayo- señala:
“Que ni por el derecho civil ni por el vigente hipotecario es posible conceder personalidad en el acto de la redención más que al que ostente el titulo de acreedor censualista o al que legítimamente tenga su representación o le haya sucedido en el goce del derecho, sin lo cual estaría a merced del propietario del inmueble gravado al hacer desaparecer las cargas que pesaran sobre su finca, sin contar con la aquiescencia del verdadero censualista”.
Ello vicia de absoluta ineficacia cualquier redención o venta de la nuda propiedad del dominio directo de las fincas gravadas con censos, con la sola excepción de aquellas cuyo censo fue redimiendo judicialmente, de forma que en lo que respecta a estas fincas, nos limitaremos a solicitar la entrega de los depósitos constituidos para el pago del censo en los correspondientes tribunales.
En cuanto al dominio directo de las demás fincas, partiendo del hecho de que la disposición de la nuda propiedad del mismo es ineficaz, analizaremos, -para excluir de nuestra petición ese dominio directo, en caso positivo- si se ha producido algún supuesto de irreivindicabilidad.
2.- De la posible irreivindicabilidad del dominio directo sobre determinados bienes, a pesar de la nulidad de los actos de disposición realizados sobre dicho dominio.
1.- La irreivindicabilidad por prescripción o usucapión.
Como señalábamos antes, se hace preciso distinguir entre la inexistencia del negocio jurídico sobre cosa ajena –y la imposibilidad de que llegue a ser existente y eficaz por razón del transcurso del tiempo- y la eficacia, sin embargo, de otros efectos, derivados no ya del contrato, sino de otros hechos jurídicos que con él pudieran estar relacionados –como situaciones posesorias, o inscripciones en el Registro de la Propiedad- y que finalmente pudieran determinar la irreivindicabilidad de la cosa objeto del contrato nulo.
En este primer apartado estudiaré los efectos del tiempo en la posible irreivendicabilidad del dominio directo, cuyo negocio jurídico de disposición reputado ineficaz.
Las tres posibilidades contemplables de que el transcurso del tiempo hiciera irreivindicable el domino directo correspondería a la usucapión en sus dos modalidades de adquisitiva del dominio directo y liberatoria del mismo y a la prescripción extintiva de las acciones o del derecho del dueño directo. Pasemos a examinar la aplicación de estas instituciones, sucesivamente.
La usucapión, como institución basada en la posesión (art. 447 C.Civ y STS I de 10 de febrero de 1970), debe ser excluida de raíz, en cuanto el dominio directo no es susceptible de posesión.
Por ello, el art. 36 de la Ley Hipotecaria señala:
“Los derechos adquiridos a titulo oneroso y de buena fe que no lleven aneja la facultad de inmediato disfrute del derecho sobre el cual hubieran constituido, no se extinguirán por usucapion de este. Tampoco se extinguirán los que impliquen aquella facultad cuando el disfrute de los mismos no fuere incompatible con la posesión, causa de la prescripción adquisitiva…
La prescripción extintiva de derechos reales sobre cosa ajena susceptibles de posesión o de protección posesoria perjudicará siempre al titular según el registro, aunque tenga la condición de tercero”.
Por ello, la Exposición de Motivos de la Ley de Reforma de 1944 señalaba:
“La prescripción, tan ampliamente admitida dentro de los confines de esta Ley, no puede, por razones de equidad y seguridad jurídica, afectar a los derechos que no impliquen facultad de inmediato disfrute sobre el que se halle prescribiendo”.
Y Roca Sastre, sobre el citado art. 36 de la Ley Hipotecaria comenta:
“Derechos Reales en cosa ajena, que no impliquen facultades de inmediato disfrute son aquellos que no sean de los que el párrafo último del propio art. 36 indica como derechos reales susceptibles de posesión o de protección posesoria. Así, en este grupo hay que incluir por lo tanto, los derechos de hipoteca, censo, retracto y tanteo y otros análogos que no impliquen contacto posesorio” (Derecho Hipotecario. Tomo I. pág. 609).
De manera que hay que excluir la posibilidad de que ninguno de los demandados pudiera adquirir o extinguir por usucapion el derecho real de dominio directo, por no ser susceptible este de posesión “requisito fundamental e inexcusable de la usucapión” (STS I de 10 de febrero de 1970).
Por el contrario, por la prescripción pueden extinguirse “los derechos y acciones de cualquier clase que sean”, porque así lo prescribe el art. 1930 del C.Civ.
Principio que ratifican, en cuanto a los censos, los arts. 1620 y 1963 del C.Civ., de modo que, como señala la STS I de 30 de noviembre de 1906 el derecho a reclamar las pensiones debidas por el capital del censo, prescriben con carácter permanente a los treinta años (y a los cinco años las pensiones vencidas y no reclamadas).
Ahora bien, los derechos y las acciones de la comunidad de herederos, instituidos bajo condición no comienzan a prescribir sino desde el momento en que pudieron ejercitarse , de acuerdo con lo dispuesto en el art. 1969 del C.Civ.
Y es obvio que los miembros de la comunidad no pueden reclamar las pensiones de los censos a los que se refiere esta demanda, sino desde el fallecimiento del usufructuario (STS I de 20 de octubre de 1954, último considerando), sin que la posible inacción de esta usufructuaria pueda servir para hacer prescribir el pleno dominio, porque, como señalamos en su momento, la ignorada conducta de la usufructuaria no puede implicar o consistir en actos de disposición sobre la cosa usufructuada.
De forma que tampoco ha prescrito extintivamente el derecho de los censualistas.
1.- La irreivindicabilidad del dominio directo por razón de lo dispuesto por el art. 34 de la Ley Hipotecaria.
Aunque, según el art. 33 de la citada Ley Especial, la inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes, el articulo siguiente añade:
“El tercero que de buena fe adquiera a titulo oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo será mantenido en su adquisición una vez que quede inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro”.
3.- La nulidad de las transmisiones del dominio útil, infringiendo las normas legales y contractuales de los censos.
En la inscripción primera de todas las fincas cuyo dominio directo se reivindica se transcribe que no podrá traspasarse o cederse el inmueble sobre el que recae el censo, “sin licencia expresa y por escrito del dueño del dominio directo”.
Se trata, pues, de una obligación real, “propter rem”, que responde perfectamente al “test” practico propuesto por el Profesor Guasp para determinar el alcance real o personal de las obligaciones: Esto es, que en una obligación “personal el sujeto pasivo está predeterminado al tiempo de constituirse la relación jurídica (v.g.r: obligaciones derivadas de culpa o negligencia, contratos), mientras en una obligación real se determina con posterioridad a la constitución de dicha obligación” (Comentarios a la L.E.C. 1943. Tomo I, Pág. 331).
Constituye una aplicación practica del concepto de derechos reales de la clásica definición de Hauriou: “facultades u obligaciones que solo son actuables o exigibles en cuanto su sujeto activo o pasivo tenga una determinada posición jurídica respecto a la cosa objeto del derecho real”.
Es decir, que con posterioridad a la constitución del censo, todo adquirente viene obligado a obtener licencia del dueño directo para adquirir el dominio útil, pero el sujeto de dicha obligación solo se determina después de constituirse el censo.
Es, pues, una obligación de naturaleza similar al levantamiento de inventario en el usufructo, acerca de la cual la doctrina ha afirmado, de forma prácticamente unánime que , de no levantarse, impide al usufructuario tomar posesión o le obliga a perderla (Castan Tobeñas. Derecho Civil Español Común y Foral. Tomo I. Volumen I, pág. 516. Ed. 1936 y en los Comentarios a Usufructo, Uso y Habitación de Venezian. Tomo II, Pág. 33 nota B; Demofilo De Buen, Comentarios al Derecho Civil de Colin y Capitant. Reus 1942, Tomo II, volumen I, Pág. 779; Bonet Ramón, Código Civil Comentado, art. 491, etc. etc.).
Por ello, en los territorios donde dicha licencia tenia carácter consuetudinario, los escribanos y notarios, al redactar las escrituras de traslación de bienes enfiteuticos, no ponían su signo y firma hasta que eran loadas y firmadas por el señor directo; inscribiéndose en la antigua Contaduría.
La Real Orden de 7 de noviembre de 1864 –declarada vigente tras la entrada en vigor del Código Civil, por las RRDR de 20 de octubre de 1898, 16 de enero de 1905, 3 de noviembre de 1906 y 24 de agosto de 1915- modificó dicha practica, disponiendo que las referidas escrituras se cierren y signen por el Notario en el acto de su otorgamiento.
“Entendiéndose, sin embargo, que cuando por motivos atendibles, que se consignarán en la escritura, no haya sido posible hacer constar en ella la aprobación del dueño del dominio directo, el derecho de éste quedará a salvo, consignándolo así en el documento y en el Registro de la manera que se ejecuta, conforme a la Ley Hipotecaria, en los títulos que contienen cláusula resolutoria”.
Luego, todas las transmisiones del dominio útil efectuadas sin el requisito de la autorización del dueño directo son jurídicamente ineficaces y penden de la condición de que éste la otorgue, cuando no se obtiene por causas atendibles.
4.- El ejercicio de los derechos de adquisición preferente que corresponde al dueño directo en caso de enajenación del dominio útil.
Los arts. 1636 a 1639 del Código Civil arbitran el procedimiento para ejercer el derecho de retracto en el caso, bajo las siguientes líneas maestras:
a) Corresponden recíprocamente al dueño directo y al útil tales derechos.
b) Para los efectos del tanteo y el retracto deberá el transmitente cursar aviso al otro condueño.
c) Cuando ese aviso no se cursara o no se inscribiera la escritura de venta en el plazo de nueve días, podrá ejercerse el retracto durante un año contado desde la inscripción de la misma en el Registro de la Propiedad.
d) La demanda ha de dirigirse contra los compradores en el caso de retracto (STS I de 7 de mayo de 1926).
e) El derecho de retracto abarca las correspondientes accesiones (STS I de 19 de abril de 1923).
Los demandados adquirieron el dominio útil de la finca descrita, aunque sin inscribir la compraventa ni efectuar al propietario directo el preceptivo aviso.
En la misma situación se encuentran los titulares del dominio útil de la finca.
5.- La prestación sustitutiva de la devolución de los bienes usufructuados.
Según la SSTS de 30 de junio de 1961 el incumplimiento de la obligación esencial del usufructuario de devolver la cosa, independientemente de la responsabilidad de otra índole, hace recaer sobre los herederos del usufructuario la obligación de indemnizar su valor.
Constituye lo expuesto simplemente, una aplicación practica de lo dispuesto por el art. 926 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
(De escrito de demanda. Año. 1984).
